Viele Sparer sehen angesichts der Mini-Zinsen und der Kursrisiken von Aktien und Aktienfonds ihr Heil in Immobilieninvestitionen.
Aber: Sind Immobilieninvestitionen wirklich das Heil der Welt des Sparers und Anlegers? Der Finanzanalytiker Volker Loomann fragt im Finanzteil der Frankfurter Allgemeinen Zeitung vom 02. Juni 2015:
„Wann platzt die Immobilienblase?“. Und er belegt das so:
In den letzten zehn Jahren sind die Mieten im Durchschnitt um insgesamt etwa 25 % gestiegen – während die Kaufpreise um ca. 50 % gestiegen sind! Eine Wohnung, die vor zehn Jahren € 200.000,– gekostet hätte, wäre demnach heute nur noch für € 300.000,– zu bekommen. Ein damaliger Mietertrag von € 10.000,– läge heute bei € 12.500, – .
Kaufpreise vermieteter Immobilien werden als das Vielfache der Mieteinnahmen berechnet. Dieses hat sich im Beispielfall von 20 auf 24 erhöht. – Ich erinnere mich: Die Kaufpreise, die Anfang/Mitte der 90er Jahre für Immobilien gezahlt wurden, brachen kurz darauf ein. Teilweise sind die Wertminderungen erst heute, nach ca. 20 Jahren, aufgeholt. Eine Wertsteigerung hat es für viele Immobilien immer noch nicht gegeben.
Zusätzlich müssen noch die Erwerbsnebenkosten für Makler, Notar und Grunderwerbsteuer von ca. 10 – 11 % berücksichtigt werden, die Sie als Anleger schon von vorneherein in den Wind schreiben können.
„Wie hoch wird der Wert der Wohnung in 15 Jahren sein?“ – fragt Loomann. – Keiner weiß es. Und es gilt der alte Spruch, der schon vielen Berühmtheiten zugeschrieben wurde: „Prognosen sind unsicher, insbesondere wenn sie die Zukunft betreffen.“ Dass dann für eine abgewohnte Wohnung in 15 Jahren ein Vervielfältiger von 24 erzielt werden kann, ist unwahrscheinlich. Loomann kalkuliert unter Berücksichtigung von Instandhaltungsaufwendungen einerseits und geringen jährlichen Mietsteigerungen andererseits für das Jahr 2030 mit einer Miete von € 15.396, – . – Bei einem Vervielfältiger von 20 führt dies zu einem Verkaufspreis von lediglich € 262.000,– nach 15 Jahren.
Nach dem Motto: „Traue keiner Statistik, die Du nicht selbst gefälscht hast“, könnte man ebenso gut völlig andere Annahmen tätigen, wie es Loomann getan hat. – Es bleibt jedoch die Tatsache, dass die Immobilienpreise sehr viel stärker gestiegen sind als die Mieten und dass es nicht die Frage ist, ob – sondern wann die Blase platzt.
Dann wird es wieder – wie in der Vergangenheit – viele Jahre dauern, bis diese Wertverluste aufgeholt sind.
Stand: 09.06.2015